Síndico

Síndico: Tudo o Que Você Precisa Saber Sobre o Gestor do Condomínio

O síndico é o gestor do condomínio que é responsável por administrar um condomínio, desde as finanças, manutenções, cuidados e até mesmo problemas relacionados aos moradores.

Ele também é responsável em mediar conflitos e deve manter uma postura ética e imparcial, sem escolher lados e tomando a melhor decisão para o condomínio.

Na pandemia, a procura por síndicos profissionais aumentou, já que grande parte dos moradores passaram a trabalhar em casa.

Com isso, o número de reclamações entre vizinhos triplicou, e se mantém assim até hoje, segundo um levantamento da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI).

Todos esses dados mostram que o síndico profissional tem se tornado cada vez mais essencial em um condomínio.

Então, vamos mostrar neste artigo tudo o que você precisa saber sobre o síndico, para entender melhor sua função, as obrigações e outras informações.

 

Quem é e qual a função do síndico?

O síndico é a pessoa responsável pela gestão e administração de um condomínio residencial ou comercial, mantendo a ordem e harmonia do local.

Para um condomínio manter o bom funcionamento é necessário um síndico para fiscalizar, gerenciar e atuar nas diferentes atividades do dia a dia.

Nesse sentido, um síndico é quem garante que o condomínio tenha um financeiro saudável, que a limpeza e manutenção ocorra de forma correta, entre outros.

As principais funções dele incluem:

  • Cuidar do planejamento financeiro do condomínio;
  • Garantir que sejam feitos os pagamentos de despesas e custos;
  • Contratar e acompanhar os colaboradores;
  • Realizar as assembleias e reuniões do condomínio;
  • Fazer a cobrança de inadimplentes;
  • Garantir o cumprimento de regras;
  • Aplicar as advertências e multas quando necessário.

 

Essas são algumas das funções, mas o que for necessário, do ponto de vista administrativo, para manter o condomínio em ordem, é de sua responsabilidade.

 

O que é preciso para ser síndico?

Já existem alguns cursos no mercado voltados para a formação de síndicos profissionais.

Mesmo assim, é necessário que o candidato tenha alguns requisitos, como noções de administração, finanças e legislação, por exemplo.

Além disso, é preciso ser uma pessoa organizada, proativa, comunicativa e que saiba resolver conflitos, afinal, a rotina pode envolver a resolução de problemas, transtornos e reclamações de moradores.

Todos esses requisitos não são “cobrados” antes de um síndico iniciar a função, principalmente se for morador, mas são essenciais para que se consiga atuar de forma eficiente no condomínio.

 

Existe diferença entre síndico morador e síndico profissional?

Ser síndico morador ou profissional tem as suas diferenças, já que um é morador e será síndico no próprio condomínio, enquanto o outro, não.

Optar por um síndico morador tem seus benefícios, como ele saber as necessidades reais do condomínio e ser mais fácil de entrar em contato.

Em contrapartida, há suas desvantagens, pois alguns condôminos não têm as habilidades e experiências necessárias para administrar um condomínio.

E claro, pode haver a falta de imparcialidade, como em resolver algum conflito, tomando partido e determinando uma ação se baseando em relações pessoais.

Já o síndico profissional, como o próprio nome diz, se trata de alguém que tem experiência e pleno conhecimento da rotina e atividades do cargo.

A grande vantagem dessa escolha é que há mais chances de imparcialidade em conflitos, além de ser alguém especializado em atuar na sindicância.

 

Quem pode atuar como síndico profissional?

O síndico não é uma profissão regulamentada, e por isso não existem regulamentações acerca dos requisitos para se tornar um profissional.

Apesar de não ser considerada profissão, o artigo 1.347 (Lei 10.406/02), do Código Civil Brasileiro, legaliza a contratação de um síndico para administrar um condomínio.

Portanto, se um condomínio deseja terceirizar a função ao invés de ter um síndico morador, essa prática é legal e autorizada.

Este profissional pode ser pessoa física ou jurídica, e estar ligado ou não com alguma empresa administradora de condomínios.

As duas proibições quanto a assumir o cargo de síndico. A primeira é para os inadimplentes, pois de acordo com o artigo 1.335 apenas os condôminos quites podem participar das assembleias, portanto, é inviável que um devedor as administre. A segunda e última veda os diretores de faculdades, colégios e instituições de ensino, além de grão-mestres da Maçonaria de assumir o cargo.

Fora isso, pode atuar como síndico quem tiver capacidade para tal, tendo as habilidades citadas mais acima, como conhecimentos de administração.

Também é necessário conhecer o condomínio que será síndico, desde suas leis e regimento interno, até toda a estrutura para saber o que é necessário ser feito.

 

Como ele deve ser eleito e qual o tempo máximo de mandato?

Sendo um síndico profissional ou morador, o Código Civil define que este deve ser escolhido através de uma assembleia, e terá seu mandato no máximo por 2 anos.

Isso citado acima é conforme o Artigo 1.347 do Código Civil:

“A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”

Ou seja, através de uma assembleia de moradores, é feita a eleição para escolher a pessoa que vai desempenhar a função de síndico do condomínio por até 2 anos.

Após esse prazo, novas eleições são necessárias, podendo o mesmo síndico participar, e no caso de ganhar, ser reeleito sem limitação quanto a isso.

 

Quais são as obrigatoriedades em relação a lei?

Os síndicos possuem seus deveres e obrigações com o condomínio e seus moradores, mas também as obrigações perante a lei, que incluem:

  • Representar o condomínio legalmente na defesa de interesses com os atos necessários;
  • Tomar as decisões cabíveis no caso de descumprimento de regra por parte dos moradores;
  • Garantir e zelar pelas áreas comuns do condomínio;
  • Prestar contas aos condôminos através de assembleia anualmente (ou sempre que solicitado);
  • Cobrar os condôminos inadimplentes;
  • Contratar e renovar o seguro da edificação.

 

Estas são algumas das obrigações do síndico segundo o Artigo 1348 do Código Civil.

 

Quem deve pagar o síndico?

O síndico profissional é pago pelo condomínio em que ele exerce suas atividades, ou seja, onde ele é prestador de serviço.

O valor de seu salário é obtido através do valor pago mensalmente pelos moradores, a chamada cota condominial.

No caso do síndico ser um morador ou inquilino, ele pode ou não receber um salário, sendo definido em assembleia.

Esse pagamento se firma através de 3 formas: direta, indireta e mista.

A forma direta é quando um valor fixo para o salário dele é definido, já na indireta o síndico é isento da taxa condominial, porém não recebe um valor fixo.

E, por fim, a forma mista, onde através de um contrato ele tem direito a isenção da taxa condominial combinada a um salário previamente negociado.

Este valor também faz parte do orçamento do condomínio, que é composto pela taxa condominial paga por todos os moradores.

 

Quando o síndico pode ser processado?

Existem vários motivos que podem levar um síndico a ser processado, mas isso só pode acontecer se houver provas dos atos.

Um desses motivos são irregularidades ou problemas na prestação de contas.

De acordo com Artigo 1.348 do Código Civil, o síndico tem a obrigação de prestar contas pelo menos uma vez por ano, mas também sempre que for exigido.

Se ele se recusar a prestar contas, ou for encontrada determinada irregularidade nas contas do condomínio, ele pode ser processado.

Além disso, um outro motivo muito comum de processos contra síndicos é o superfaturamento em obras e desvio de dinheiro.

Caso algum desses atos forem comprovados, os condôminos podem processar o síndico, e as consequências incluem pagamento de multa e até mesmo prisão.

 

Considerações finais

Ser síndico não é algo fácil e requer muita organização, paciência, ética e conhecimentos sobre gestão de condomínio.

Todos os cuidados devem ser tomados por esse profissional, já que ele possui suas obrigações com os condôminos, mas também com a lei.

Como você viu até aqui, tanto o síndico morador quanto o profissional são permitidos, e ambos apresentam suas vantagens e desvantagens, que devem ser consideradas.

Agora que você sabe tudo sobre o síndico, confira 16 coisas que ele não pode fazer: clique aqui!

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