Manutenção das Áreas Comuns: De quem é a Responsabilidade?

• 5 de junho de 2024
• Convivência & Vizinhança, Meu Condomínio
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Viver em condomínio oferece diversas vantagens, como segurança, comodidade e acesso a uma variedade de áreas comuns. Salão de festas, piscina, playground e academia são apenas alguns dos atrativos que tornam a vida condominial mais agradável e prática.

No entanto, para que esses espaços permaneçam funcionais e bem conservados, é necessário um trabalho constante de organização, cuidado e manutenção.

Por se tratar de áreas de uso coletivo, é comum que sempre haja algo para reformar ou melhorar. Afinal, o desgaste natural causado pelo uso frequente e as intempéries podem causar danos e exigir reparos periódicos.

Diante dessa realidade, surge uma questão importante: de quem é a responsabilidade por manter a manutenção das áreas comuns em um condomínio? Descubra a seguir quem deve assumir essa tarefa.

O que são as áreas comuns em condomínios?

As áreas comuns em condomínios são espaços compartilhados pelos moradores, que podem incluir coworking, sauna, pet place, jardins, áreas de convivência, entre outros.

Esses ambientes são mantidos e administrados pelo condomínio, e seu uso é regulamentado por regras estabelecidas em assembleia pela administração e condôminos.

As áreas comuns são de uso coletivo e visam promover a convivência entre os moradores, proporcionando momentos de lazer, interação e integração comunitária.

O que diz a legislação sobre manutenção das áreas comuns dos condomínios?

A legislação brasileira, mais especificamente o Código Civil, estabelece que a manutenção das áreas comuns dos condomínios é de responsabilidade do síndico, conforme previsto no artigo 1.348.

Essa manutenção inclui a conservação e reparação das partes comuns do edifício, bem como a realização de obras necessárias para a preservação e segurança do condomínio.

Além disso, o Código Civil também prevê que as despesas relativas à manutenção das áreas comuns devem ser rateadas entre os condôminos de acordo com suas frações ideais, ou seja, consoante a proporção das unidades que cada um possui.

Qual é o papel do síndico?

O síndico desempenha um papel fundamental na manutenção das áreas comuns de um condomínio. Suas responsabilidades incluem:

• Segurança: O síndico deve garantir que as áreas comuns estejam sempre em boas condições de uso, proporcionando segurança tanto para os moradores quanto para os visitantes. Isso envolve realizar as manutenções necessárias, instalar sistemas de segurança, como câmeras e alarmes, e até mesmo contratar vigilantes, se for preciso.
• Contratação de serviços: O síndico é responsável por contratar empresas ou profissionais para realizar a manutenção preventiva e corretiva das áreas comuns, como jardins, elevadores, piscinas, entre outros.
• Fiscalização e supervisão: Ele deve supervisionar o trabalho dos prestadores de serviço, garantindo que as atividades sejam realizadas conforme o contratado e dentro dos padrões de qualidade esperados.
• Planejamento financeiro: O síndico também é responsável por elaborar o orçamento anual do condomínio, incluindo os gastos com a manutenção das áreas comuns, e garantir que os recursos financeiros estejam disponíveis para essas despesas.
• Comunicação com os condôminos: É importante que o síndico mantenha os condôminos informados sobre as atividades de manutenção em andamento, os custos envolvidos e qualquer outra informação relevante relacionada às áreas comuns.

É importante destacar que o síndico pode ser responsabilizado civil e criminalmente por possíveis falhas ou negligências nesses aspectos.

Quais são as manutenções obrigatórias para as áreas comuns?

As manutenções obrigatórias das áreas comuns de um condomínio geralmente incluem:

• Limpeza e conservação das áreas comuns: Isso envolve a limpeza regular de corredores, escadas, elevadores, áreas externas, entre outros espaços compartilhados.
• Manutenção de elevadores:  Os elevadores devem passar por inspeções periódicas para garantir seu funcionamento adequado e a segurança dos moradores.
• Manutenção de sistemas de segurança: Isso inclui a revisão de câmeras de segurança, interfones, alarmes e outros equipamentos de segurança instalados nas áreas comuns.
• Manutenção de áreas verdes:  Se houver jardins ou áreas verdes no condomínio, é importante manter sua conservação e limpeza.
• Pintura e conservação de fachadas:  Em algumas cidades, como São Paulo, existe legislação específica que exige a pintura da fachada a cada cinco anos, garantindo assim a conservação e a estética do prédio.
• Extintores: Os extintores devem passar por recargas anuais, com exceção do extintor de CO2, que requer inspeção a cada seis meses. É fundamental que a manutenção desses equipamentos seja realizada por empresas registradas no Inmetro.
• Instalações elétricas: A verificação e manutenção das instalações elétricas são obrigatórias para prevenir riscos de acidentes e garantir a segurança dos condôminos.
• Piscina: Controlar o nível de cloro e o PH da água é essencial para manter a piscina sempre apropriada para banho, garantindo a segurança e o conforto dos moradores.
• Instalações de gás: Anualmente, é essencial que um técnico habilitado realize uma verificação completa em todo o sistema de gás.
• Caixa d’água: A limpeza da caixa d’água deve ser feita a periodicamente. Isso é essencial para garantir a qualidade da água que chega até as residências, prevenindo a contaminação por sujeiras, bactérias e outros agentes prejudiciais à saúde.
• Para-Raios: É fundamental que os para-raios sejam submetidos a uma verificação semestral para assegurar a eficácia e a segurança do sistema.
• Marquises: É necessário realizar verificações periódicas nas marquises para assegurar a estabilidade em relação ao peso suportado, garantindo a segurança e o bom funcionamento das estruturas.

Qual o papel dos moradores na manutenção das áreas comuns?

Anteriormente, citamos que os moradores são responsáveis por contribuir financeiramente para manter as despesas das áreas comuns. Mas, de que outras formas eles podem colaborar para a manutenção desses espaços?

• Limpeza: Os moradores devem contribuir para manter as áreas comuns limpas, recolhendo o lixo adequadamente e evitando sujeira e bagunça.
• Conservação: É fundamental que os moradores zelem pelos equipamentos, mobiliário e estruturas das áreas comuns, evitando danos. E caso ocorram, eles devem se responsabilizar por repará-los.
• Segurança: Os moradores também têm a responsabilidade de promover a segurança nas áreas comuns, seguindo as regras estabelecidas e reportando situações de risco.
• Participação nas decisões: Em muitos casos, os condôminos são convidados a participar de assembleias e reuniões para discutir questões relacionadas à manutenção das áreas comuns e tomar decisões em conjunto.

Em resumo, embora seja responsabilidade do síndico, a colaboração e o envolvimento dos moradores são essenciais para manter as áreas comuns em boas condições e proporcionar um ambiente agradável para todos os residentes.

Por que a administradora não é responsável pela manutenção das áreas comuns?

A administradora atua como uma prestadora de serviços especializada em questões administrativas, financeiras e burocráticas do condomínio, mas não é diretamente responsável pela manutenção física das áreas comuns, uma atribuição do síndico e condôminos.

A boa comunicação e parceria entre a administradora, o síndico e os condôminos, garantem, a eficiência na gestão do condomínio.

Quais manutenções devem ser aprovadas em assembleia?

Praticamente todas as manutenções devem ser aprovadas em assembleia, com uma votação mínima pré-estabelecida conforme a natureza da obra. Exceto as de caráter emergencial, que dispensam aprovação.

É fundamental consultar o regimento interno e a convenção do condomínio para ter uma compreensão mais clara dos procedimentos específicos.

Alguns exemplos comuns de manutenções que geralmente requerem aprovação em assembleia são:

• Reformas estruturais que impactam a segurança do edifício;
• Instalação ou substituição de equipamentos de grande porte, como elevadores;
• Obras que modificam a fachada ou a estrutura do prédio;
• Mudanças significativas nas áreas comuns, como a instalação de novos sistemas de segurança;
• Qualquer manutenção que envolva um custo considerável e que afete diretamente os condôminos.

Ao compreender e cumprir suas respectivas atribuições, síndico, administradora e condôminos podem trabalhar em conjunto para manter as áreas comuns em perfeito estado, proporcionando uma experiência de moradia mais agradável, segura e valorizada para todos os residentes do condomínio.

Vale lembrar que a conservação e manutenção adequada é importante para o bom funcionamento do condomínio, mas também para a valorização do empreendimento e, por consequência, das unidades.