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Lei do Condomínio: Entenda quais são as leis que regem a convivência compartilhada

Viver em condomínios é usufruir de um mesmo espaço e conviver com pessoas até então desconhecidas. Para que os relacionamentos sejam harmoniosos, foram estabelecidas normas específicas para esses empreendimentos, as quais devem ser seguidas por todos os condôminos. Saiba tudo sobre a Lei do Condomínio e quais as regras a serem seguidas para que a tranquilidade e a boa convivência estejam garantidas.

Código Civil e a Lei do Condomínio

Apesar de haver convenções e regimentos diferentes uns dos outros nas edificações, esses devem ser embasados no Código Civil, que estabelece atualmente rege a Lei do Condomínio.

Esse possui 44 artigos relacionados aos condomínios e regula uma série de condutas, como descumprimento de regras e inadimplência. Porém, no caso de ausência de algum tópico no Código Civil, devem ser obedecidos o que foi definido em assembleia ou convenção, de acordo com a ordem de importância estabelecida em cada empreendimento.

Antes da publicação do Código Civil, a norma que regia esses espaços era a Lei nº 4.591/64, ou Lei do Condomínio, que já teve superioridade em comparação a todas as outras. Entretanto tornou-se secundária.

O novo Código Civil, que entrou em vigor em 2003, estabelece, entre outras regras, direitos e deveres dos condôminos, eleição do síndico e conselho fiscal e funções e deveres do síndico.

Função da convenção do condomínio em relação ao Código Civil

Já que o Código Civil é a principal legislação no que diz respeito à condutas nos condomínios, um questionamento comum pode ser sobre a função da convenção coletiva. Ao contrário do que se possa pensar, uma norma não deve substituir a outra.

Pelo contrário. Cada condomínio possui suas particularidades e está inserido em diferentes realidades. Portanto, mesmo que o Código Civil ou a Lei do Condomínio embasem as ações, há detalhes que não têm como estar estabelecidos em leis gerais.

Justamente por esse motivo existem as convenções coletivas, que devem ser respeitadas por todos os condôminos sob pena de multa.

A convenção tem caráter obrigatório dentro das leis do condomínio e deve conter, em detalhes, as normas relacionadas à realidade de cada empreendimento. Entre elas estão:

  • quotas proporcionais a cada condômino;
  • modo de pagamento;
  • modelo de administração;
  • fundo de reserva;
  • áreas comuns e áreas individuais;
  • formas de utilização de serviços oferecidos aos condôminos;
  • competência das assembleias.

Papel do regimento interno

O regimento interno também deve fazer parte das leis do condomínio. Porém, não é obrigatório que seja registrado em cartório como a convenção. Mesmo assim, é indicado que isso seja feito, para que fiquem esclarecidas normas sobre o uso do espaço coletivo, regras para o cuidado do patrimônio, permissão de animais na edificação, entre outros assuntos do cotidiano.

Ao contrário da convenção, o regimento interno não é embasado em normas contidas no Código Civil, por exemplo, por isso a primeira sempre está em nível de superioridade.

O foco do regimento é a boa convivência de moradores no dia a dia dos condomínios. Por ser de interesse de todos os moradores, suas normas devem ser definidas em assembleia.

Obrigatoriedade das assembleias

Outro aspecto que envolve a Lei do Condomínio é a realização das assembleias de moradores. Elas têm a obrigatoriedade de ocorrer, ao menos, uma vez ao ano.

Sua finalidade é promover discussões, aprovar orçamentos, prestar contas, eleger síndicos e conselheiros, entre outros assuntos importantes para o funcionamento dos empreendimentos.

Há três tipos de reuniões de assembleia. São elas:

  • Assembleia Geral de Instalação (AGI), realizada para a formação de condomínio;
  • Assembleia Geral Ordinária, que ocorre anualmente e tem como objetivo a prestação de contas;
  • Assembleia Geral Extraordinária, a qual acontece sempre que se apresentar alguma necessidade.

Como você pôde comprovar, a Lei do Condomínio é complexa e envolve diferentes normas. Portanto, é essencial que os gestores e moradores as conheçam a fundo e, assim, garantam que a legislação seja cumprida da melhor forma.

Mas para que as Leis sejam colocadas em pratica é necessário uma boa administração por isso conhecer quais são os responsáveis por determinada funções ajuda no bom andamento. Tire aqui sua dúvida de quem é quem na gestão do seu condomínio.

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  1. moro em um condominio onde os moradores fazem o que querem pois nossa sindica não esta nem ai praraos plobremas aqui os moradores bebem na rua tamam banho a uma hora da manha e a admistadora diz que é normal quais as atitude que devo tamar tenho 74 anos sou depressiva tomo remédios controlados o barulho começa ass seis horas da manha com arrastamento de moveis o dia todo por favor me diga a onde eu posso tomar as providencias muito obrigada

    • Marcelo Mahtuk 09.11.2019 at 00:15

      Prezada Bueno, A boa convivência depende do bom ânimo de todos. Sugiro uma campanha de conscientização dos incômodos que causamos aos nossos vizinhos. Utilizando correspondências, avisos nos elevadores, boas palavras em assembleias, etc.
      Nada ostensivo, ameaçando com multas, inicialmente uma campanha mesmo.
      Converse com o Sindico e Administradora a respeito.

      Abraços

  2. Rosangela Mendes 08.11.2019 at 11:21

    Bom dia ,
    Gostaria de saber se é proibido fumar na sacada do meu apto ?
    E quais as providências tenho que tomar com relação e esta proibição do condomínio .
    Desde já agradeço

    • Marcelo Mahtuk 08.11.2019 at 18:29

      Rosangela,
      Não é proibido fumar na sacada ou dentro do apartamento.
      A lei permite fumar na unidade privativa. Já nas áreas comuns é proibido.
      Compreendo seu incomodo, uma das medidas é uma conversa amigável com o vizinho e expor seu incomodo, mesmo tendo o hábito a muitos anos sendo ele compreensível pode encontrar uma outra maneira de abrandar seu incomodo.
      Outro exemplo similar: tenho clientes de apartamentos inferiores que ficam muito irritados com o barulho das unhas do caminhar ou correr de animais em assoalhos. A solução é uma conversa amigável, os dois tem sua razão e os dois devem ter a compreensão do incomodo alheio.
      Abraços

  3. MARCO ATONIO DA SILVA 26.11.2019 at 12:20

    Bom dia!

    Seria possível informar se o proprietário de um determinado imóvel apos assembleia não teria mais o direito de guardar seu automóvel na garagem devido ele não estar residindo apesar, de que, o imóvel esta ocupado pela nora sem cobrança de nenhum vinculo imobiliário o qual ate a presente data não houve nenhuma inquisição para tal pedido lembrado que apos a mudança de nova administradora do imóvel (apto), questionou com membros da assembleia inclusive minha nora para não mais guardar o automóvel na vaga que e de direito do proprietário que por ocasião do trabalho deixava na garagem no período das 9h00 as 19h00 retirando o mesmo quando retornava do trabalho … resumindo, este imóvel foi FINANCIADO pela COHAB , são edifícios com 5 andares sem elevadores e são poucas garagem fechadas com alvenaria e porta de aço no caso em tela temos uma cobertura de telha brasilite …afinal eu tenho ou não direito de deixar o veículo na vaga o qual antes não tinha problema algum e minha nora ficava a disposição do veiculo para qualquer urgência quando necessária durante o período diurno . lembrando mais uma vez que a noite não usava a vaga .

    • Marcelo Mahtuk 26.11.2019 at 17:19

      Prezado Marco,

      Desculpe não compreendi muito bem sua dúvida e precisaria ler sua convenção.
      Mas as unidades são para uso dos condôminos residentes, e as vagas de garagens destinadas somente para os residentes.
      Parentes não residentes não podem usar as vagas.
      Espero ter ajudado.

      Abraços

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