Inadimplência em Condomínios

Inadimplência em Condomínios: 5 Melhores Práticas para Redução

Reduzir a inadimplência em condomínios é o objetivo de qualquer síndico. Isso porque além de aumentar o valor da cota condominial para os demais proprietários, também gera desconforto na hora da cobrança (que é um dever do administrador). 

Independentemente de fatores externos ou pessoais, um condômino não está desobrigado dessa responsabilidade. Sendo assim, cabe ao síndico estabelecer estratégias para evitar que moradores atrasem os pagamentos. 

Se você quer saber como superar esse desafio, continue a leitura. No post de hoje nós vamos te contar as 5 melhores práticas para redução da inadimplência em condomínios. 

 

A pandemia e a inadimplência em condomínios 

A pandemia de COVID-19 afetou negativamente inúmeros negócios. Como consequência disso, empreendimentos fecharam suas portas e muitos funcionários foram demitidos. Esse cenário acabou refletindo no índice de inadimplência em condomínios, que aumentou consideravelmente. 

No entanto, é obrigação de cada unidade pagar uma taxa mensal para custear as despesas do edifício. E mesmo diante de uma pandemia, nenhum condômino está desobrigado de honrar os pagamentos, sob risco de responder judicialmente pela inadimplência. 

Entretanto, o síndico pode tomar algumas atitudes para reduzir o valor da cota condominial e evitar que os moradores fiquem em dívida com o condomínio. Saiba mais a seguir. 

 

Quais são os problemas decorrentes da inadimplência? 

inadimplência afeta a saúde financeira do condomínio, que precisa fazer rateios extras com os demais moradores a fim de honrar seus compromissos. 

Quando isso acontece, o nível de insatisfação com a gestão do síndico aumenta e o convívio harmônico é prejudicado, tendo em vista que os moradores adimplentes se sentem injustiçados por pagar pelas unidades devedoras. 

No caso do índice de inadimplentes ser muito alto, as chances de um pequeno grupo de moradores conseguir arcar com todas as despesas do edifício são baixas. Isso pode levar à dívidas com fornecedores e funcionários, além de afetar o poder de compra de itens essenciais para a sua manutenção. 

 

O que determina a lei sobre inadimplência em condomínios? 

Conforme estabelece o artigo 1.336 do Código Civil, contribuir para as despesas do edifício é um dever do condômino.  

Sendo que, de acordo com o artigo 1.348, é uma obrigação do síndico cobrar os que estiverem inadimplentese este poderá ser responsabilizado caso não cumpra com esse dever. 

 

Melhores práticas para reduzir a inadimplência? 

Veja abaixo algumas medidas eficazes para controlar a inadimplência e preservar a saúde financeira do condomínio: 

  1. Definir régua de cobrança: 

A régua de cobrança é uma estratégia que visa reduzir o índice de inadimplência em condomínios. Por meio dela o síndico mapeia todos os processos que fará para cobrar os moradores em dívida. Por exemplo: 

  • Envio de lembretes com a data do vencimento do boleto; 
  • Envio do código do boleto por SMS; 
  • Mensagens de confirmação e agradecimento pelo pagamento. 

 

      2. Estabelecer estratégias para redução da cota de condomínio: 

Para reduzir o índice de inadimplência a melhor prática é sempre tentar deixar o valor da cota condominial o mais baixo possível. Para isso, algumas ações podem ser implementadas: 

  • Renegociar com fornecedores; 
  • Investir em soluções tecnológicas como a portaria remota, por exemplo; 
  • Economizar energia elétrica; 
  • Evitar que funcionários façam horas extras. 

 

       3. Conscientização dos moradores: 

É fundamental que todos saibam a importância que o pagamento das cotas condominiais tem para o funcionamento do edifício.  

Aproveite para conscientizar os moradores que as suas contribuições ajudam a pagar o salário dos funcionários, que precisam sustentar suas famílias nesse momento de crise gerada pela pandemia. 

Além de ressaltar que os valores contribuem para a limpeza, manutenção e segurança das áreas comuns, preservando a saúde de todos. 

 

       4. Utilizar DDA: 

O Débito Direto Autorizado (DDA) é uma boa opção para evitar atrasos no pagamento da taxa condominial. 

O DDA permite que os condôminos recebam os seus boletos em suas contas correntes e quitem o débito sem precisar fazer a impressão. Mas vale alertar que esse não é um meio de pagamento automático. 

Esse sistema é recomendado para condomínios que possuam um alto índice de inadimplência, tento em vista que gera alguns custos. Sendo assim, é ideal avaliar os prós e contras da estratégia em assembleia geral. 

 

        5. Contratar empresa de cobrança 

A contratação de uma empresa de cobrança para inadimplência em condomínios é indicada quando a taxa está acima de 20% 

Dessa forma, o apoio de um especialista pode ser fundamental para regularizar as dívidas com maior eficiência e ainda preservar a boa relação entre o síndico e os moradores inadimplentes. 

 

Como executar dívida de condomínio? 

Primeiramente, é preciso definir em assembleia e registrar em ata a partir de quanto tempo de atraso e em qual quantidade as cotas poderão ser cobradas por vias judiciais. No geral, as convenções não determinam esse período, e o consenso é estabelecer 90 dias. 

Com a alteração no Código de Processo Civil, que entrou em vigor em março de 2016, as despesas condominiais foram incluídas no rol dos títulos executivos extrajudiciais, facilitando a cobrança dos débitos pelo condomínio. 

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. 

Persistindo a inadimplência, os síndicos devem, em conjunto com seus advogados, realizar a execução da dívida. Para isso, precisarão ter em mãos alguns documentos comprobatórios: 

  • Cópia da convenção;  
  • Cópia da ata da assembleia que elegeu o atual síndico;  
  • Cópia da ata da assembleia geral ordinária que realizou a previsão orçamentária do exercício em débito;  
  • Demonstrativo do débito atualizado;  
  • Outros documentos que comprovam a inadimplência (ex. Boletos). 

Por fim, o condomínio deve sempre verificar se a documentação atende integralmente aos requisitos legais antes de iniciar o processo de execução, caso contrário o resultado do julgamento não será favorável ao condomínio. 

 

Por quanto tempo o condômino pode atrasar o condomínio? 

A inadimplência em condomínios é considerada desde o primeiro dia de atraso após a data de vencimento da cota condominial.  

 Mas, normalmente, o edifício aguarda 30 dias para que o proprietário efetue o pagamento acrescido de mora e juros antes de tomar outras providências. Após 3 meses de atraso geralmente administradora do condomínio ingressa com uma ação judicial. 

 

Quais os direitos do condômino inadimplente? 

Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que os condôminos que estejam inadimplentes, não podem ser impedidos de frequentar ou usufruir áreas coletivas do prédio. 

Além disso, o nome do devedor não poderá ser exposto em áreas públicas do condomínio.  

 

Quais são os riscos do condômino inadimplente? 

Os condôminos inadimplentes perdem o direito de voto a partir do primeiro dia de atraso da cota condominial, exceto se a assembleia for tratar de mudanças na convenção ou tamanho da propriedade. 

Os proprietários que não estiverem em dia com seus pagamentos também não podem concorrer ao cargo de síndico. 

Entretanto, penalidades mais graves podem ocorrer, tais como: 

  • O condômino poderá ter os bens penhorados, incluindo o próprio imóvel; 
  • Pagamento de juros de 1% ao mês e multa de 2% sobre o valor do débito; 
  • Arcar com os honorários advocatícios do condomínio; 
  • Bloqueio da conta bancária; 
  • Nome inserido no SPS e/ou SERASA. 

 

Considerações finais 

A parceria entre gestor e condôminos é a melhor maneira de evitar altos índices de inadimplência em condomínios. 

Ainda, é ideal ressaltar que o síndico não pode aplicar penalidades além das que estão previstas por lei e na convenção condominial para os proprietários em dívida.  

Mas, com certeza, aplicando as boas práticas que citamos para evitar atrasos de pagamento, as chances de sucesso no combate à inadimplência serão maiores. 

Além disso, você sabe o que são as multas em condomínio e por que elas existem? Confira tudo o que você precisa saber sobre esse assunto: clique aqui 

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