Apart-hotel, Condo-hotel, Flat e Residenciais com Serviços: Qual a Diferença Entre Eles?
Cresce no Brasil o número de apartamentos ou condomínios que oferecem serviços de hotel para os seus hóspedes. Morar ou alugar por tempo determinado, sem preocupação com limpeza diária e outras despesas é uma realidade para pessoas com rotinas dinâmicas e corridas, como apart-hotel, por exemplo.
Apart-hotel e outros empreendimentos semelhantes são ótimas opções tanto para quem quer praticidade no dia a dia e para investidores obterem maiores ganhos financeiros. Porém, há algumas diferenças entre cada tipo.
Para quem deseja alugar ou investir é importante saber como funciona cada tipo de locação e quais atividades são oferecidas.
O que é um apart-hotel?
É um conjunto de apartamentos que oferecem serviços semelhantes aos de um hotel.
A ideia inicial surgiu em 1920 no Brasil. Já nos anos 80 o apart-hotel se tornou um empreendimento imobiliário.
Os prédios começaram a ser construídos com o intuito de oferecer um espaço semelhante ao de um apartamento convencional e disponibilizar serviços de hotelaria.
A estadia possui serviços de limpeza, recepção, wi-fi, bar, entre outros.
O diferencial do Apart-hotel é ser um ambiente mais íntimo e possuir estrutura aconchegante, incluindo:
- Sala de estar;
- Sala de jantar;
- Quartos;
- Cozinha;
- Banheiro privado;
- Varanda;
- Segurança 24 horas;
- Recepção.
Para quem quer se sentir em casa, é uma ótima opção.
Enquanto em um hotel há horários estabelecidos para café, almoço e jantar, no apart-hotel o hóspede, além de usufruir de todos esses serviços, pode escolher quando deseja se alimentar.
Outro ponto interessante é que o locatário também tem a opção de preparar suas refeições no próprio apartamento.
Esse tipo de habitação é ideal para casais sem filhos, pessoas que moram sozinhas ou aquelas que viajam a trabalho. Assim, a preocupação em realizar atividades domésticas fica menor e traz mais praticidade para o dia a dia.
O hóspede pode optar por morar ou alugar de forma mensal ou por diária.
O que é condo-hotel?
É um empreendimento imobiliário de condomínios, onde há a prestação de serviços de hotelaria.
Funciona da seguinte maneira: o local pode ter um ou mais donos, mas estes não podem alugar e nem morar no estabelecimento. Isso ocorre porque o condo-hotel é um espaço cedido para um hotel prestar serviços, mediante contrato e tempo de duração.
A parte financeira é estabelecida e acordada entre as envolvidas no momento da assinatura do contrato.
A empresa responsável por realizar os serviços de hotelaria tem a responsabilidade de pagar uma mensalidade ou anuidade aos proprietários.
Além disso, o valor dos aluguéis ou pacotes de estadia são estabelecidos pelo hotel e não pelo dono do prédio ou apartamento. A razão está na questão da posse e da propriedade.
Vamos entender um pouco sobre isso?
Diferente do apart-hotel, em que a posse e a propriedade é de apenas uma pessoa, sendo ela livre para alugar de forma anual ou por temporada, no condo-hotel o dono somente detém o espaço, mas o poder é da empresa.
Sendo assim, a instituição é livre para determinar a forma como vai ofertar os serviços e quem irá morar ou se estabelecer por alguns dias no local.
No condo-hotel, a propriedade pode pertencer a uma ou mais pessoas, mas o domínio é da instituição que prestará os serviços de hotel.
Também possui mobília completa, com sala de estar, de jantar, quartos, banheiros. Embora seja parecido na questão estrutural, no apart-hotel o dono tem poder para escolher a forma de alugar, quais serviços serão oferecidos e o valor dos pacotes.
Já no condo-hotel essas questões são estabelecidas e firmadas pela administração hoteleira.
O que é flat?
É também chamado de apart-hotel e não há diferença entre eles. É um apartamento mobiliado menor que o padrão, que possui a oferta de serviços hoteleiros. Normalmente a empresa que presta serviços administra o conjunto de prédios.
Sua estrutura é composta por sala, banheiro e cozinha menores do que os apartamentos tradicionais.
Os serviços hoteleiros são cobrados diretamente na taxa de condomínio por meio do sistema pay-per-use, ou seja, você só paga pelo que usar.
O perfil de moradores são pessoas solteiras, executivos e nômades digitais que não possuem tempo para realizar afazeres domésticos.
Se a ideia for alugar ou vender no futuro, você pode decidir por administrar diretamente ou passar a responsabilidade para a administração hoteleira por meio do pool de locação.
Nesse caso o proprietário não se preocupa com questões financeiras, contratuais e nem com a busca de hóspedes ou interessados na compra do empreendimento. Toda a parte burocrática fica a cargo da empresa hoteleira.
Para quem quer investir, comprar flats é uma ótima opção, pois a rentabilidade é maior que a dos aluguéis convencionais.
O que é residencial com serviços?
São residências privadas que compartilham espaços de convivência. Nesses locais há o fornecimento de vários serviços aos seus moradores.
Também chamado de coliving, surgiu na Dinamarca em 1972 com o intuito de aumentar o relacionamento entre vizinhos. São empreendimentos ideais para pessoas sem filhos, universitários, solteiros ou nômades digitais, que preferem viver em ambientes bem localizados e práticos.
O residencial com serviço é ideal para quem não tem tempo de administrar uma casa ou apartamento com atividades como limpeza diária e almoço, por exemplo.
E como funciona?
As moradias são privadas e contam com ambientes como sala de estar, banheiro, quarto e cozinha. No entanto, no espaço externo há serviços como academia, coworking, lavanderia compartilhada, entre outros, de uso comum para todos os moradores.
Os serviços são pagos através de uma taxa mensal ou pelo método pague quando usar. O valor é maior do que as cobranças de condomínios tradicionais devido aos serviços ofertados.
Os condôminos dispõem de atendimentos personalizados como os de um hotel, por isso o alto gasto.
As pessoas buscam a facilidade dos serviços de um hotel com uma moradia residencial. Ideal para pessoas sem filhos. Há modelos que unem residenciais com escritórios.
Qual a principal similaridade entre esses diferentes empreendimentos imobiliários?
Todos oferecem um ou mais serviços de hotelaria aos seus moradores e essas atividades são administradas e executadas por empresas do ramo hoteleiro.
Além disso, são ambientes mobiliados e contam com espaços comuns de lazer e coworking, por exemplo. Em geral, o metro quadrado é menor do que o de unidades tradicionais.
São voltados para pessoas sem filhos com rotinas dinâmicas e com pouco tempo para gerir casas e apartamentos convencionais.
Podem ser alugados de forma mensal, por diária ou anual.
Quais devem ser os principais cuidados na gestão desses empreendimentos?
Além de oferecer ambientes adequados e serviços de excelência, é preciso saber gerenciar esses projetos para não causar danos aos proprietários e administradores, bem como aos clientes.
É importante que exista sempre uma relação contratual entre as partes, onde ficam acordados direitos e deveres. Isso evita conflitos e possíveis perdas materiais e financeiras.
Há duas formas de gestão desses empreendimentos que você deve conhecer.
Pool de Locação
O Pool de locação é uma ferramenta de gestão de condomínios, em que a empresa hoteleira é a responsável por toda a parte burocrática dos serviços e da prospecção de clientes.
É um tipo de associação de vários proprietários com uma empresa de hotel. Por exemplo, dentro de um condomínio há vários donos de diferentes apartamentos e eles podem disponibilizar os espaços para a empresa administradora de serviços hoteleiros, mediante contrato.
O acordo é firmado entre os donos dos imóveis e a corporação. Nele é estabelecido valores, tempo de administração dos empreendimentos e outras taxas.
Ao final de cada mês há a contagem dos rendimentos e despesas. Depois são descontados a taxa de administração e o fundo de reserva.
Em seguida, o saldo é dividido de forma igualitária entre os sócios. Todos os meses eles têm direito a receber o mesmo valor, independente se os ambientes foram alugados ou não.
Os benefícios desse tipo de gestão é que o dono não tem a responsabilidade de prospectar inquilinos e nem estabelecer contratos. Tudo fica a cargo da administradora.
O cuidado que os proprietários devem tomar é se a administração está correta e seguindo o que foi proposto no contrato.
Saber se a renda está sendo distribuída de forma igualitária também é outro fator para verificar todos os meses. Exigir notas fiscais de forma detalhada, além do balanço de receitas e despesas.
Outra sugestão é pesquisar outros empreendimentos que já foram geridos pela empresa em questão e verificar se tudo ocorreu de forma correta.
Também é importante conhecer as despesas enquanto proprietário, pois embora o imóvel seja comandado por uma empresa, há algumas despesas que permanecem sendo de responsabilidade do dono, como:
- Taxa de condomínio;
- Energia elétrica e água;
- Manutenção;
- Mobília e outros suprimentos.
Tudo isso deve estar esclarecido entre as partes no momento do contrato.
Fora do pool
É a locação direta entre dono e inquilino e todo o processo burocrático é administrado pelo proprietário. Isso reforça a importância do contrato para evitar possíveis prejuízos.
É um modelo que pode ser adotado por quem é dono de apart-hotel.
A vantagem está na rentabilidade, podendo ser maior, pois os valores são depositados diretamente para o detentor do imóvel.
Para o inquilino, há a possibilidade de o preço dos serviços de hotelaria também ser menor, mas isso não é um padrão.
Além disso, o proprietário pode a qualquer momento morar no estabelecimento.
Considerações finais
Você conheceu o apart-hotel e outros tipos de empreendimentos imobiliários, suas características e as melhores formas de rentabilidade e gestão.
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